一、问题：收入承压与租金下行并存，经营面临“稳租稳率”双重考验 阳光房地产基金公布截至2025年12月31日的全年业绩显示，年度可分派收入同比下降2.1%至3.3亿港元。尽管收入下滑，因利息开支同比减少16.1%，末期每单位分派仍为9.1港仙，全年累计派发18.2港仙，派息比率达96.1%。租金偏弱环境下，公司仍维持较高派息水平，显示其通过现金流管理与成本控制对冲经营波动。 从物业经营数据看，截至年末整体物业组合出租率为90.6%，其中写字楼91.2%、零售89.6%，基本维持九成水平，但平均现行租金较上一年度分别下调3.4%和2.6%。续租上，全年平均续租率为70%，续租租金整体下滑9.3%，反映“有租未必有价”的压力仍。 二、原因：消费与零售扩张趋谨慎，写字楼结构调整与金融活动回暖交织 香港零售物业的主要挑战在于商户扩张意愿趋于谨慎，租约更新阶段议价更为明显。以上水中心购物商场为例，期内租金及停车场收入合计1.47亿港元，同比下降3.4%，出租率87.5%，续租租金跌幅扩大至10.7%。将军澳新都城一期商场租金及停车场收入1.24亿港元，同比下降6.8%，出租率87.1%，续租租金跌幅为9%。社区型与口岸型商场客流结构不同，但均受零售经营预期影响，租金承压。 写字楼上出现一定结构性修复。公司管理层表示，去年下半年金融服务行业租赁需求回暖，带动上环区域咨询量与出租率改善。其主要写字楼大新金融中心当年租金及停车场收入1.49亿港元，同比减少4.7%，出租率维持91%，续租率达78%。金融涉及的行业租户占比已接近40%，较2020年中期的12%大幅提升。租户结构正由周期敏感行业转向金融及专业服务，有助于提升租期稳定性与租金承受力，增强抗波动能力。 三、影响：租户结构优化增强韧性，引入内地品牌为零售端注入新动能 零售端，内地品牌加速来港开店成为重要变量。公司行政总裁表示，旗下商场已引入更多内地品牌，未来将继续平衡租户组合，并欢迎更多内地品牌来港，期望形成多元共生的经营环境。公司财务及投资者关系负责人指出，不同商场引入策略各有侧重：上水中心购物商场靠近口岸、内地游客较多，对内地品牌吸引力更强，业态导入更为丰富；将军澳新都城一期商场则收到较多医疗及社区服务类商户查询，更突出“社区生活配套”定位。 该策略带来的影响包括：其一，内地品牌在供应链、产品迭代与营销上优势明显，可带动人流与消费频次；其二，医疗健康、社区服务等非传统零售业态占比提升，有助于在消费波动期维持租金与出租率稳定；其三，写字楼金融租户比重上升，加之租期较长，有助于稳定现金流并改善资产风险结构。 四、对策：以“引新、提质、控本”三线并进，强化净物业收入质量 面对租金下行与续租压力，公司从经营端与资产端同步推进： 一是引新业态与优化组合。通过引入内地品牌及更贴合区域客群的服务型商户，提升商场吸引力与抗周期能力，减少对单一客群或消费场景的依赖。 二是资产提升与精细化运营。公司表示将持续开展增值工程，包括为部分美容类商户提供基础装修支持，并在写字楼推进全面防水等工程，维护资产竞争力与长期租金水平。 三是成本控制与流程优化。公司在乙级写字楼项目应用物业科技与流程数字化，提升运营效率，以应对收入波动带来的利润压力，力求在“稳出租率”的同时守住净物业收入表现。 五、前景：复苏节奏或呈分化，关键在于金融租赁持续性与零售业态升级成效 从趋势看，写字楼修复更依赖金融市场活跃度与专业服务需求延续。若金融机构与相关平台业务扩张保持稳定，叠加较长租期特性，写字楼板块有望率先走出“量稳价弱”局面，并推动租户结构向高质量集中。 零售端则更考验业态升级与客群经营能力。口岸与旅游因素、社区消费韧性，以及内地品牌来港布局的深度与广度，都会影响租金谈判空间。业主在租金下行阶段引入具运营能力的品牌、提高非同质化服务占比、完善商场体验与动线管理，将是提升续租质量的关键抓手。
香港商业地产正处于转型关键期；阳光房地产的实践显示，主动调整租户结构、把握新兴行业机遇，是应对市场波动的有效途径。这种灵活的经营策略既为投资者带来稳定回报，也为香港商业生态多元化发展提供了新思路。未来，如何在内地品牌与本地商户之间取得平衡，仍是业界需要持续探索的课题。