问题——"小体量"与"高成本"矛盾突出，物业服务陷入困境。金谷园、金浦大厦、铭源大楼分别有约900户、108户和144户居民，是典型的老旧小区与小型社区并存的代表。过去，这些小区由不同物业公司分别管理，标准不一、协调困难，居民诉求常常多方沟通中被搁置。尤其在公共区域保洁、设备维修、地下空间清理和照明维护等，"无人管、管不好"的问题尤为突出。即便部分小区物业费标准不低，居民仍难以获得相应服务，导致信任度持续下降。 原因——规模不足与治理分散，形成恶性循环。业内人士分析，户数较少的小区在安保、保洁和维修等基础服务上难以分摊成本，物业公司面临"配齐人员就亏损，减少人员又难达标"的两难境地。同时，治理主体频繁更替、制度衔接不畅深入加剧矛盾：物业公司因预期收益不足而退出，而新一轮招标又因规模小、风险高缺乏吸引力，最终陷入"服务差—欠费多—服务更差—企业退出"的循环。 影响——服务短板影响居民生活，增加基层负担。物业服务不到位不仅影响居住环境，还在停车管理、楼道堆物、地下空间安全和应急处置等上埋下隐患。对居委会而言，协调多家物业公司导致效率低下；对业主而言，服务不透明、账目不清引发"交费不情愿、不交又担忧"的矛盾，削弱了社区共治基础。 对策——党建引领联合招标，破解规模难题。为解决根本问题，漕河泾街道相应机构指导下，推动三小区先完善组织建设，再优化管理机制。2024年下半年至2025年上半年，三小区陆续完成业委会换届，通过党员会、楼组长会等渠道宣讲方案，重点说明"连片管理、资源共享、成本优化"的优势，并引入第三方专业机构确保流程规范透明。 具体操作上，三小区将服务需求整合为单一标的，实行联合招标，允许原物业参与竞标，避免猜疑和暗箱操作。方案明确不因联合管理提高物业费，而是以服务质量提升为核心。2025年9月，经业主表决同意后，物业企业先行试运行，并于同年10月起实施统一管理。 成效——连片管理带来三大改善：一是响应效率提升，居民诉求可直接对接统一团队；二是资源统筹更高效，安保、保洁和维修实现共享调度；三是管理更透明，招投标、服务标准和问题处理全程可追溯，形成"标准服务—数据反馈—持续改进"的闭环。 前景——探索可复制的"老小散"治理模式。当前城市更新进入"存量提质"阶段，老旧小区物业管理问题普遍存在。此次实践表明，通过党建引领、共治协商与市场化结合，将分散需求整合为规模化项目，能提高企业服务意愿。下一步需在绩效考核、费用公开、应急联动和满意度评价等上完善，并与社区综合治理衔接，确保长效管理。
从各自为政到协同治理，徐汇三小区的实践为老旧小区治理提供了新思路；在城市化深入发展的今天，"老小区"如何焕发"新活力"成为重要课题。徐汇区的经验证明，坚持群众意愿、创新治理模式，能够走出一条共建共治共享的社区治理新路。