2020年，王健林说过一句发人深省的话：15年后，房地产“大结局”。虽说这句话以前很多人认为不切实际，但近年来的种种迹象表明，这个预言正在一步步变为现实。从2013年算起，15年正好是2028年。当时他曾提到，任何国家的房地产发展40到50年后都会萎缩。现在看来，这一趋势在中国也在加速显现。 在这个大背景下，全国约有6亿栋建筑空置率超过20%，“房子过剩”已不是想象中的问题。购房需求也大不如前，90后和00后这两个主力购房群体比70后和80后少了几千万人。2016年新生儿数量为1700多万，而到了2025年预计不足800万。购房主力的断崖式减少直接导致市场供应量过剩。中指研究院的数据显示，2025年一季度，70个城市的二手房均价较峰值下跌了32.6%。虽然近几年房贷利率降到了历史低点，但成交依然萎缩了20%，市场寒意依旧强烈。 然而并非所有城市的房价都在下跌。一线城市如北京海淀万柳书院的房价已经达到20万每平方米，而鹤岗市的别墅打包价则只有30万还送车位。这种巨大的差距反映出当前房地产市场的两极分化现象。核心城市如深圳因为持续两年的人口正流入以及顶级资源聚集而保持坚挺；反观县城由于老龄化突出、年轻人持续流出而陷入房多人少的困境。 面对这种分化情况，普通人应该如何避免成为受害者？曹德旺曾警告过：“钢筋水泥不值钱！”如果只是为了面子而买大户型的房子很容易成为烫手山芋。比如一个老乡2020年花60多万在县城买房，如今只能以20多万的价格包精装修出售都无人问津。月供最好控制在收入40%以内才能应对突发情况；选择地铁1公里内、三甲医院旁或产业园区周边的现房才是务实之选。 全国超过730万套挂牌房中有很多都是劣质资产，位置偏且户型差的房子更是难卖又难租。因此这类劣质资产最好早变现早安心。房子的真正价值在于提供一个舒适的生活环境而非装面子的盒子；晚年能和老伴在小区里晒晒太阳才是真正的体面生活。所以无论是买房还是卖房都要深思熟虑后再做决定。 不过前段时间老同学聚餐时听到李东的经历也很有启发：他把广东的房子以450万的价格卖掉回到老家县城买了套洋房并养老。虽然这套房子曾经报价630多万并挂了半年多没人问津后来才以450万的价格成交；但他花50几万买了套带精装修还送三年物业费的大户型后用他的话说：“房子是给人住的自己不住就是白菜。”这种话像一盆冷水浇醒了那些还抱着“房产保值梦”的中年人。 那么未来房价何去何从呢？是继续“黄金价”还是回归“白菜价”？其实答案早已明了：随着资源人口的流动分化情况会越来越明显。