站在深圳南山区的一家中介店门口，人挤人的景象，我一下子以为回到了2016年那种楼市特别疯狂的时候。不过这一次情况不一样，拿着购房合同来签的人，可不是那些以前那种只想着炒房的投机者，而是实实在在的刚需家庭和想要换大房子的改善型买家。那种“现在不买，明天房东就要涨10万”的紧张感，在深圳和广州两地都能实实在在地感受到。 最新的贝壳研究院数据显示，深圳上周二手房成交量一下子涨了45%，南山区、福田区这些核心地段的“笋盘”也就是那种性价比很高的房子，成交速度快得惊人，一周内就能搞定。有个叫小金的置业顾问在龙华区跟我说：“有个同事两周就把一年的业绩指标给完成了。”这话听起来挺夸张的，但也说明现在的市场真的热起来了。 不过这次的行情并不是所有地方都涨。带好学校的地铁沿线那些比较新的房子最受欢迎，成为了绝对主角。而那些比较偏远的地方的挂牌房源还是没什么动静。这种区别正好验证了肖小平院长的看法：回暖的本质就是真实需求被精准地激活了。 新房市场的情况就更有意思了。龙岗的“壹品文旅”项目一个月卖了一百多套，而有些郊区的楼盘还在为能不能卖出一套而挣扎。乐有家的数据显示，深圳的平均房价三个月从5.7万涨到了6.2万每平方米，但这涨幅基本全在核心区。鸿荣源珈誉玖玺那个项目创造了个神奇的转化率，每4组来看房的人里就有一组买房成交了。这就说明一个道理：只有那种交通方便又有价格优势的好房子才能在这次复苏中分到好处。 长江对面的南京也在上演同样的戏码。2月份南京新房价格环比只涨了0.3%，看起来挺少的，但其实也不简单。建邺区成交均价达到了5.4万每平方米，跟高淳这些郊区比起来落差很大。最近有一个总价3050万的别墅卖掉了，不光刷新了南京房价的纪录，也让我们看到了改善需求有多强烈——有45%的买家都是85后的新贵阶层，他们花大价钱买的就是品质生活。 严跃进副院长说的政策效应正在发挥作用：深圳13号线北延段带动了沿线楼盘升温，南京给人才发的补贴吸引了很多年轻购房者。这些都是政策跟市场一起使劲的好例子。不过大家要注意，这种回暖其实挺纠结的——开发商发现光降价已经打动不了买家了，只有在产品质量上下功夫才行。 现在的购房者用脚投票很直接：要么就要那种“15分钟生活圈”里啥都有的全能配套；要么就是那种能变成未来城市核心的有潜力的房子。这种理性消费意识的觉醒才是这次小阳春最珍贵的地方。当有个买家在签合同时说：“我不要便宜的房子，我要值得买的房子。”整个房地产行业都应该好好听听这个时代最强的心跳声。