问题：首入深圳“落子难”，旧改兑现考验房企耐力与能力 深圳土地资源紧约束、城市更新规则持续完善的背景下，外来房企通过旧改进入市场并不容易；滨江集团此次开放样板房的“滨江·叠映春语”——为其在深圳的首个住宅项目——位于龙华区大浪街道浪口村城市更新项目的住宅部分，标志着企业在深多年探索实现关键突破。但从项目周边现状看，区域仍分布一定规模的农民房与工业业态，商业配套与城市界面仍处在升级过程中，新项目能否形成稳定购买力与持续口碑，仍需接受市场检验。 原因：政策与合作不确定性叠加，旧改周期拉长 回溯滨江集团在深布局，其进入深圳市场可追溯至2016年前后。当时企业尝试与当地合作方推进龙华区安丰工业区城市更新，但受政策环境变化、合作推进不畅等因素影响，项目一度停滞，企业亦因此计提较大额度减值，显示旧改类项目在前期投入、权益安排与合规推进上具有高不确定性。 此后企业调整策略，于2017年前后转与深圳本地企业合作，参与福田区、龙华区等多处城市更新项目，并通过多轮股权优化逐步提升控制力。至2025年完成对对应的合作公司100%控股后，项目推进效率明显提升，浪口村项目得以进入实质性供应阶段。业内人士指出，深圳城市更新强调公共利益统筹与住房保障配建，企业只有组织能力、资金韧性、合规管理和政企协同上形成闭环，才能把“储备”转化为“可销售、可交付”的产品。 影响：供给结构更趋多元，“保障+市场”同台发力 从规划指标看，此项目总建筑面积约19.55万平方米，其中住宅约16.20万平方米，并配建约2.11万平方米保障性住房。项目分为南北两片区：北侧“春语轩”规划两栋47层住宅共693户，保障性租赁住房占比超过六成；南侧“叠映轩”规划四栋超高层住宅，全部为商品房。两区合计预计推出约800套住宅，户型以70平方米两房、85—95平方米三房及117平方米四房为主。 该供给结构折射深圳住房政策导向：一上，持续扩大保障性租赁住房供给，稳定新市民、青年群体居住预期；另一方面，通过商品住房满足改善型需求并带动片区更新价值释放。市场机构据周边新盘成交水平推算，该项目未来入市价格或每平方米4万元左右，但最终仍需以主管部门审批及实际开盘信息为准。 对策：以产品力和兑现力穿越周期，以配套共建提升片区吸引力 在当前房地产市场从“规模扩张”转向“品质竞争”的阶段，项目能否实现良性去化，关键在两上：其一，产品端需精准匹配需求。部分购房者关注到，95平方米三房在功能布局上更强调紧凑与效率，后续若能在收纳、动线与公共空间使用率上更优化，将更有利于形成口碑传播。其二，配套端需与城市更新节奏协同。项目所在片区仍处于新旧业态并存阶段，教育、商业、公共服务与交通接驳等配套完善程度，将直接影响置业决策与居住体验。业内建议，企业应加强与属地更新统筹、产业调整和公共服务补齐的协同力度，通过“居住+就业+服务”综合提升，缩短从“新房交付”到“片区成熟”的时间差。 前景：城市更新进入精细化阶段，外来房企更看重稳健与长期主义 随着深圳城市更新从增量扩张转向存量提质，项目审批、利益统筹与保障配建要求更加清晰，行业也更强调合规推进与长期运营能力。滨江集团此次实现首个住宅项目落地，既是企业深耕多年后的阶段性成果，也为外来房企提供了一个观察样本：在深圳，旧改不是“短跑”，而是对资金、管理、产品与协同能力的“耐力赛”。未来，随着更多更新单元进入供给窗口期，能够稳定兑现、重视保障与民生导向、并具备综合开发能力的企业，或将获得更可持续的市场空间。
滨江集团在深圳市场近十年的探索，既是商业策略不断调整的过程，也是对深圳城市更新规则与市场节奏的持续适应。从初期受挫到如今实现突破，折射出房企在新阶段更需要战略定力与落地能力。随着首个住宅项目亮相，滨江集团在深圳的城市更新布局将继续清晰。未来——如何在保持产品品质的同时——更好地嵌入片区发展与城市更新进程，仍是其需要长期面对的课题。