问题——行业调整延续下的规模与盈利平衡考题 房地产市场从高速增长转向存量竞争的背景下，房企的核心矛盾正由“扩张速度”转向“现金流安全、投资质量与产品竞争力”。越秀地产管理层在业绩会上判断，2025年市场仍处于调整周期，整体呈现“波动中趋稳”，行业转型方向也更清晰。但另外，销售端的城市分化、利润端的毛利承压等问题仍未消退，如何在规模稳定与盈利修复之间取得平衡，成为企业经营的关键命题。 原因——市场分化、项目结转结构变化与成本压力叠加 从经营数据看，越秀地产2025年实现合同销售金额1062.1亿元，同比下降7.3%。销售贡献高度集中在北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六个城市，合计占比达85.6%；其中一线城市销售金额超过800亿元，占比约78%。在重点城市中，广州销售额291亿元，北京销售突破300亿元，上海为222亿元，显示公司在高能级城市仍具一定市场份额与产品兑现能力。 但在利润端，公司核心净利润为2.6亿元，同比明显下滑。公司解释，入账销售项目结构阶段性变化导致权益占比下降，从而影响利润表现。与此同时，2025年毛利率降至7.8%，处于近年低位。在行业深度调整阶段，土地成本、建安成本、去化节奏与定价等因素相互叠加，毛利空间被持续挤压，企业通过精细化管理与产品溢价来修复利润的压力上升。 影响——经营策略转向“稳规模、提质量、强韧性” 在销售层面，越秀地产提出2026年“销售规模保持在千亿区间”，但不设单一明确数字目标，表达出更强调经营质量与执行弹性的信号。业内分析认为，在需求总量下行环境下，过度追逐刚性目标容易引发以价换量、继续压缩利润；以区间管理替代单点目标，更便于企业结合不同城市周期、项目去化与价格策略进行动态调整。 在投资层面，公司延续聚焦核心城市优质地块的策略。2025年权益投资额244亿元，核心六城投资占比达96.3%，新增土储278万平方米。公司披露，去年实际投资低于原定预算：一上，上半年土地市场热度与销售修复节奏并不同步，公司对高溢价地块保持克制；另一方面，坚持“以销定投”，在未完成年度销售目标的情况下主动放缓拿地节奏。该做法有助于控制投资强度、缓解资金压力，并降低在高位周期积累资产风险的可能。 对策——三条主线同步推进：投资更审慎、产品更聚焦、运营更精细 一是继续将增量资源集中投向核心城市。公司提出2026年权益投资预算约300亿元，并明确投资额度将继续向北京、上海等重点市场倾斜，同时有节奏把握市场窗口期。管理层表示，可售货值已按千亿以上进行安排，货值将高度集中在四个一线城市以及杭州、成都等核心二线城市，以提升销售确定性与回款能力。近期公司以236亿元获取广州马场项目，也体现其对核心地段稀缺资源的加码布局。此类城市综合体项目若能实现高标准规划与高质量运营，有望形成长期品牌与现金流支撑，但对资金安排、开发节奏与产品定位的要求也更高。 二是推动转型升级，做优做深“一主两翼”，加快“好房子”建设。随着改善型需求与品质居住升级成为重点城市的重要变量，房企竞争焦点正从“规模扩张”转向“产品力、交付力与运营能力”。越秀地产提出在“十五五”起点推进转型，意在通过产品迭代、标准化建设与口碑提升，增强项目溢价与去化效率，为毛利率修复提供支撑。 三是以降本增效与经营纪律守住财务底线。公司表示将通过成本管控、效率提升与产品溢价力改善毛利表现，并提到当前定投项目总体毛利率在15%以上，期待对整体经营形成带动。从行业趋势看，未来企业比拼的不只是拿地能力，更在于全周期成本管理、供应链协同、营销精细化与资金统筹能力；在低毛利阶段，费用率控制与周转效率对财务安全更为关键。 前景——总量低位运行中，机会向“核心城市核心地段”集中 越秀地产管理层判断，全国新房销售面积大概率仍将维持低位，市场内部进一步分化，机会将更集中在核心城市的核心地段。这一判断与人口流入、产业集聚、公共服务与金融资源向高能级城市集中的趋势相吻合。对企业而言，下一阶段竞争更强调“确定性”：包括城市选择的确定性、产品与需求匹配的确定性、现金流与负债管理的确定性，以及交付品质与品牌口碑的确定性。 同时也需要看到，核心城市虽更具韧性，但土地稀缺、竞争更激烈，对产品力与运营能力要求更高；若市场修复不及预期或项目节奏安排不当，仍可能对利润与现金流造成压力。因此，在“稳在千亿区间”的经营思路下，能否实现盈利修复并控制风险，取决于投资纪律、产品兑现与运营效率能否形成协同。
在房地产发展新模式加速形成的阶段，越秀地产的战略选择折射出行业转型的一条典型路径——从规模导向转向质量优先，从广泛扩张转向精准深耕；其聚焦高能级城市、严控投资风险的做法，或可为房企在周期波动中寻求稳健发展提供参考。战略定力能否转化为持续的盈利能力，仍有待市场检验。