你买个公寓来投资，心里要是没底，就得算算租金能不能把房贷给补上。这事儿其实很简单，只要租金覆盖了每个月要还的利息，你就不会亏本。很多人担心租不出去怎么办，那咱们就来聊聊这个安全垫到底有多硬。我做了个表格，专门给一套40万的房子做了极限测试。我分别看了6%、7%、8%和9%这四种收益水平，算下来每个月大概是2000元、2333元、2666元和3000元。 咱们先说全款买的情况。你要是手里有40万，把钱投进去，租金全是你的。哪怕你只租出去一天，也不会亏本金。比如6%的收益，一个月2000元，一年下来2.4万。7%的收益是2333元一个月，一年2.8万。8%的收益是2666元一个月，一年3.2万。9%的收益是3000元一个月，一年3.6万。这种模式下根本就没有亏钱的说法，房子还在手里呢。 接下来是按揭贷款。我设定了首付30%也就是12万，贷款70%也就是28万。按揭利率4%，期限10年。第一年的总利息是10776.98元，偿还本金是23241.39元，月供固定在2834.86元。只要租金超过了月供里的利息部分，你就开始赚钱了。哪怕每年只租出去5.4个月，剩下的6.6个月都空着也没关系。 第三种玩法是全款再经营贷。先花40万全款买下来，然后抵押70%也就是28万出来做经营贷，先息后本，年化3%。这种方式利息只要8400元一年。只要年租金能达到8400元以上就能保本。这个时候房子还是你的，你还能把28万现金拿出来投别的项目。 咱们来看看三种模式的数据底线：哪怕是最差的6%收益、按揭贷款这种组合，只要每年租出去5.4个月就不亏了；半年以上的出租率就是稳稳的盈利；全款再经营贷每年只要租3个月就能把利息覆盖了。但这一切都有个前提——得买到那套能带来高租金收益的好公寓。 有的房子只能租1500元一个月、租售比4.5%，贷款后勉强保本，空2个月就亏；有的房子能租到2000元、2333元甚至3000元、租售比6%以上。这时候你的容错空间就大了很多。不是说公寓投资没有风险，而是选对了房子的人能把风险压到接近零。所以说专业的事还得找专业的人来办。