大连商业地产市场在2025年末展现出鲜明的结构性特征。
戴德梁行发布的季度监测报告指出，作为东北地区重要经济枢纽，该市写字楼与零售市场正沿着不同轨迹发展，折射出区域产业升级与消费变革的深层趋势。
在写字楼板块，第四季度供需关系出现阶段性波动。
全市甲级写字楼存量维持在104.9万平方米规模，但受部分企业退租影响，单季度净吸纳量呈现-5120平方米的负值。
值得注意的是，金融业以24%的租赁占比稳居需求首位，航运物流企业占比同比提升至21%，这与大连建设东北亚国际航运中心的战略定位形成呼应。
市场分析认为，传统能源与TMT行业需求收缩，反映出区域产业结构调整的阵痛。
零售市场则展现出更强的抗风险能力。
核心商圈208.2万平方米优质商业存量中，首层平均租金稳定在610.2元/平方米/月，空置率环比微降0.3个百分点。
这种稳定性源于两大驱动力：其一是"首店经济"效应持续释放，国际美妆品牌与潮流IP旗舰店加速布局；其二是消费场景深度重构，新能源汽车体验店、户外运动集合店等新兴业态占比提升至38%，推动传统商场向"第三生活空间"转型。
深层观察显示，这种分化格局与城市发展规划密切相关。
一方面，计划2026年投入使用的国际航运中心大厦将提升写字楼市场标准，但东港商务区短期内可能面临空置压力；另一方面，西安路商圈等传统商业区通过建筑改造与运营升级，正实现从百货模式向开放式商业综合体的蜕变。
专业机构预判，未来三年大连商业地产将呈现"双轨并行"特征：核心商圈通过品牌升级巩固高端定位，甘井子等新兴区域则侧重社区商业配套建设。
这种结构性调整既是对消费分级趋势的响应，也是城市商业能级提升的必经阶段。
大连商业地产市场的平稳运行和业态升级，反映了城市经济结构优化和消费升级的内在要求。
在供应增速放缓的背景下，市场更加注重存量资产的优化配置和业态创新，这既是对市场成熟度提升的体现，也是适应新消费时代的必然选择。
随着国际航运中心建设的推进和商业模式的创新，大连商业地产市场有望在高质量发展的轨道上行稳致远，为城市经济增长注入新的活力。