问题——临期商业资产面临融资期限骤降，资金流动性受限。 近年来，商业用地使用权临近到期后的续期安排受到市场关注。商业用地及其地上物业既是经营出租获取现金流的重要载体，也是企业常用的抵押品。现实中，一些持有商业物业的企业反映：随着不动产权证剩余年限缩短，银行可提供的经营性物业贷款期限随之压缩，出现“资产、现金流在，但融资期限不匹配”的情况，影响企业资金周转与经营安排。冯晓婷指出，按涉及的监管要求，经营性物业贷款通常期限不超过10年、最长不超过15年，同时贷款到期日需早于承贷物业不动产权证到期日一定年限。在不动产权证剩余期限较短时，贷款期限可能明显缩短，难以覆盖企业原有的长期融资需求。 原因——制度衔接与风险约束叠加，形成“续期不确定—贷款更保守”的传导。 从制度层面看，我国已在部分城市推进商业用地使用权续期试点，并对涉及续期政策的相关法律法规条款进行修订完善。但在续期规则尚未完全明晰、各地执行口径存在差异的情况下，市场主体对续期的时间安排、成本水平、程序要求等仍存在不确定预期。金融机构在审慎经营与风险监管框架下，往往将产权剩余期限作为关键风控变量之一。续期政策尚未形成稳定、可预期的安排时，银行更倾向于采取保守的期限设定和授信策略，导致临期资产融资出现“前端续期不确定、后端资金更难用”的连锁反应。 影响——融资“断档”易固化存量资产，增加企业经营压力并影响市场预期。 融资期限缩短会直接推高企业再融资频率与成本，一些企业不得不通过缩减投资、延缓改造升级或压缩运营支出来弥补资金缺口。对依靠租金现金流支撑债务偿付的商业地产运营主体而言，期限不匹配可能加大流动性压力，影响经营稳定。更重要的是，若临期商业资产的金融可得性下降，容易造成存量资产“可用不可融”，进而影响资产处置、并购重整及城市更新等市场化机制的运行，削弱市场对商业物业长期价值的预期。对民营企业而言，这类压力往往更为突出，并可能深入影响就业承载、服务供给和区域商业活力。 对策——加快完善续期规则，前移申请窗口；在风险可控前提下优化信贷期限安排。 针对上述问题，冯晓婷建议有关部门尽快完成并落地临期商业用地使用权续期相关政策，形成清晰、稳定、可操作的制度安排。同时，她提出可将续期申请时间窗口适度前移，从现行“届满前一年”探索调整为“届满前五至八年”申请，让企业更早形成稳定预期，提前开展融资安排、经营规划与改造投资决策。 在金融支持上，她建议金融主管部门引导金融机构探索更灵活的信贷支持模式，避免机械套用“贷款到期日须早于产权证到期日一定年限”的单一规则；在取得续期意向书、预审批文件等前提下，结合项目现金流、资产质量和企业信用状况，合理确定贷款期限与还款安排。她还提出，在正式续期政策全面落地前，金融机构可在市场化、法治化原则下开展审慎评估，综合考量企业资信、财务健康程度、经营稳定性与声誉风险，依法合规进行抵押物价值评估与风险定价，并在公平、公正基础上加大对民营企业融资支持的保障力度。 前景——以制度确定性提升市场预期，以融资畅通激活存量资源服务高质量发展。 业内人士认为，临期商业用地续期问题，本质上涉及产权预期、投资回报与金融风险定价的协同。随着相关法律法规持续完善、地方试点经验逐步固化为可复制的制度安排，续期程序与成本将更透明，时间安排也更可预期，有助于稳定企业长期经营决策。同时，金融机构在依法合规前提下优化期限匹配与授信模式，有望缓解商业资产“长周期运营、短周期融资”的结构性矛盾，推动存量商业物业改造升级、提升服务供给质量，并为城市更新、消费场景迭代提供更可持续的资金支持。未来，相关政策若能在风险可控与市场效率之间取得更好平衡，将有助于增强市场主体信心，推动商业地产运营回到以实体经营与现金流为核心的良性循环。
商业用地续期涉及产权保护、融资支持和市场预期等多个方面，是完善房地产市场制度的重要议题；冯晓婷的建议直指关键：既点出了现行规则在期限匹配上的不适配，也给出了可操作的改进路径。下一步，涉及的政策需要在制度衔接与风险约束之间做好协调，提升规则的明确性与可预期性，更好回应企业的融资与经营需求，从而更释放民营经济活力。