进入2026年，深圳房地产市场在2025年底回暖基础上继续修复。
来自主管部门的统计显示，1月全市新房与二手房累计网签超过1万套，成交规模保持在相对稳定区间；其中二手房表现更为突出，网签套数同比增长约25%，环比亦有提升，并呈现连续多周上行的走势。
这一变化表明，市场正在从“观望期”逐步过渡到“行动期”，交易信心与成交效率同步改善。
问题：成交修复背后，核心矛盾仍在于结构性供需匹配。
深圳住房需求长期较为刚性，但受预期、成本与产品结构影响，购房者决策周期一度拉长。
当前成交回升并非简单“全面普涨”，而是呈现“优质供给带动成交、刚需与改善共同发力、商办产品阶段性走强”的特征，结构分化仍需关注。
原因：一是刚需对“性价比与确定性”的偏好集中体现。
1月31日配售的安居型商品房项目“深铁铭著坊”实现当日选购完毕。
该项目处于交通与配套相对成熟区域，户型以68至88平方米的两至三房为主，更贴近首置与年轻家庭需求。
资格核查结果显示，181套房源对应662户合格认购家庭，申购比约1∶3.6，反映在新增安居型商品房停止建设的背景下，存量项目更容易形成关注度与购买集中度，需求弹性较小、成交确定性更强。
二是二手房“成交先行”的市场特征明显。
中介机构监测数据显示，元旦假期看房量与签约量较去年同期大幅增长；行业协会人士也指出，二手房录得量自2025年3月以来持续保持较高水平，年末出现阶段性小高峰，说明换房与首置需求在二手市场更易完成价格与房源的匹配。
二手房交易成本、议价空间与交付确定性等因素，使其在市场修复阶段更具“先行指标”意义。
三是新房端“好房子”供给增加，带动项目去化提速。
近期入市的部分优质项目去化表现较好，反映改善需求并未缺席，而是在更关注地段、产品与综合配套。
对深圳而言，核心片区优质住宅供给释放，有助于改善型需求形成更清晰的入市路径，也对稳定市场预期起到支撑作用。
四是商业公寓成交占比上升，显示资产配置与租赁回报逻辑在阶段性增强。
统计显示，1月一手商业用房成交占新房成交总量比重超过三成，二手商业用房成交占比也在两成左右，较前期高点进一步抬升。
其背后既有总价门槛相对较低、产品面积小、出租便利等现实因素，也与部分项目租金回报率改善有关。
研究机构监测的个别项目租金回报率超过4%，对追求现金流稳定的投资与自住兼顾人群形成吸引。
同时，面向高净值人群的稀缺型商务公寓亦表现不俗，说明“核心资源+稀缺属性”仍是高端产品去化的关键变量。
影响：市场回稳对多方预期具有外溢效应。
对居民而言，成交回升意味着置业选择与价格博弈更趋理性，有利于形成“以需求为主导”的购房节奏；对房企与项目端而言，去化改善有助于加快资金回笼、提升开发与交付的确定性；对城市运行而言，房地产作为重要民生与经济领域，其稳定有助于带动家居、装修、服务等相关行业的需求修复，同时也对地方稳就业、稳预期形成支撑。
对策：推动市场健康发展，关键在于“稳预期、优供给、降成本、防风险”的系统发力。
政策层面，开年以来多项举措直指交易成本与置换链条：例如下调一定年限内房产交易增值税税率、延续“卖旧买新”个税退税政策，有助于降低换房摩擦成本，打通改善需求的资金回流路径；同时，优化商办贷款首付比例等政策，将进一步提升商办产品的流动性与可达性。
金融端对符合条件项目给予支持、适度缓解房企资金压力，有利于稳定供给侧预期，减少因资金紧张带来的交付风险与市场波动。
前景：综合判断，深圳楼市筑底企稳已具备基础性支撑。
一方面，城市经济韧性仍是需求的根本来源。
2025年深圳经济保持较快增长，产业与就业支撑增强，将通过收入预期改善传导至住房消费。
另一方面，从资产比较看，租金回报率回升至约1.8%并高于部分大额存单利率水平，叠加人口持续净流入等因素，将对“自住+配置”的双重需求提供一定支撑。
展望一季度，多宗高端优质住宅项目计划入市，存量安居型商品房也将有序推出，市场供给结构有望进一步优化。
需要注意的是，后续仍需密切关注供需节奏、信贷环境、项目交付与市场预期变化，防止短期波动对长期修复造成干扰。
深圳房地产市场的稳步回升，既是政策支持、经济基本面向好的结果，也是市场自身调整修复的过程。
从二手房成交量的持续增长到多类型产品的热销，从刚需家庭的积极响应到高净值人群的资产配置需求，市场正在形成更加均衡、更加健康的发展格局。
随着各项利好政策的持续发力和城市发展红利的不断释放，深圳房地产市场有望在2026年继续保持稳健运行态势，为城市经济发展和居民生活改善提供有力支撑。