在南宁市中级人民法院组织的司法拍卖中，一栋位于马山县白山镇的11层自建房引发市场关注。这栋建筑面积预估超万平方米的"巨无霸"建筑，以157万元的超低起拍价二度流拍，较首次拍卖降价39万元，折价幅度达20%。 经调查发现，该房产存在多重法律瑕疵：其一，作为重建项目未取得建设工程规划许可证，属于典型的未批先建；其二，至今未办理不动产登记，无法确认实际建筑面积；其三，40套住房中已有21套被占用，存在复杂的清退风险。马山县自然资源局涉及的人士透露，此类历史遗留建筑需补缴土地出让金并接受行政处罚后，才可能启动确权程序。 房地产评估师李建国分析，当前157万元的定价仅相当于土地基准价，不足建筑成本的1/3。但潜在买家更担忧产权风险——根据《城市房地产管理法》，未取得权属证书的房产不得转让。即便竞买成功，可能面临无法过户、限期拆除等法律后果。 需要指出，该区域类似无证建筑并非个例。马山县住建局数据显示，2022年以来已查处违规自建房47宗，主要集中在新开发区域。这种现象折射出部分农村地区在城镇化进程中存在的规划管理滞后问题。 法律界人士建议，处置此类资产需多部门协同：法院应明确披露风险提示，住建部门需出具合规整改意见，自然资源局要制定确权路径。据悉，该房产将按程序进入第三次拍卖，但业内人士普遍认为，在产权问题未明确前难有市场承接。