最近北师大的董藩教授又抛出了一个惊天动地的观点，把整个地产圈炸翻了天。他说，现在楼市肯定是往下走的，可各地还拼命往外卖地，这就把老百姓给害苦了，大家心里都盼着“越等越便宜”，结果越等越不敢买。听着挺反常识的，其实细想想特对路。房地产跟白菜不一样，周期长钱还特别多，大家买不买房全看你以后还能供多少地。只要不缩量，大家手里都拿着钱观望呢。董藩强烈建议干脆停个三五年开发用地：一线城市先停三年，二三线的至少得停四年到五年。这不算瞎折腾，纯粹是逆着那个坏循环调一调，就是为了打破那个“等降价”的死结。 说到观望情绪，有个二线城市的新盘简直是教科书级别的例子。开发商也是拼了命降价、送装修送车位，结果开盘当天只卖出去不到30%。销售总监私底下都快急哭了：“不是买不起，就是觉得再等等更便宜。”这在经济学上叫预期自我实现。大家都觉得要跌了就不买，房价跌了大家更觉得要跌，这就是个恶性循环。董藩说就是要打破这个圈子。 其实董藩早就这么喊了。疫情刚过那会儿他就老叫唤得赶紧把供地计划掐了，尤其是那些三四线城市库存那么多。后来政策里虽然有了这么个意思，但真正执行的地方不多，没啥大用。为啥那么难办？全靠卖地过日子呗。有个三线城市的财政局的老局长偷偷跟我讲过：“咱一年也就收200亿的税钱，光靠卖地就收300多亿。你说咱们敢不卖地吗？”疫情一来收入没了着落，土地财政成了救命稻草。 回想起2015到2016年那会儿是啥光景？那时候拿地跟抢白菜似的，地价拍得再高也不怕。有个大房企老总说：“那会儿就觉得房价还得涨，哪怕贵点也有人抢。”确实是这样，那时候所有人都怕踏空怕晚了买不上房。可现在呢？那位老总现在也认栽了：“现在拿地必须得算细账，周边卖多少钱、卖多久能回本、赚多少钱一样不能少。有时候算下来还不如不拿呢。”更要命的是购房者心态彻底变了。 如果真让暂停三五年新增供地会咋样？首先大伙儿得想通一个理儿：“以后没有新房了”，“越等越便宜”这逻辑就不成立了。接着二手房市场就活了。没新房了嘛，好多人不得不去买二手房。地方政府也得被逼转型了。不能再指着卖地收钱了，得好好琢磨琢磨怎么发展实体经济。 当然也有人担心这么干会不会把房价炒上天？董藩解释说已经批了的地还能接着建啊；再说这是在楼市往下走的时候搞的，目的就是稳住阵脚、别再跌了。还有一个问题是地方财政咋过？这确实是个大坎儿。但就像那位专家说的：“短痛总比长痛强。”要是一直这么靠着卖地续命，地方发展迟早要废。 其实外国也有这么干的。新加坡就是个例子，地都攥在政府手里；虽然贵点儿但不乱涨。当然中国不能照搬他们的路数；不过这也说明不能乱供地。 最后还得提个例子：有个二线城市去年狠狠把供地量砍了一刀。结果今年上半年房价稳住了还稍微涨了一点；成交量也变大了。房管局的人都纳闷了：“我们也没想到效果这么好。”本来怕影响市场活力呢。 董藩这个主意能不能被采纳还不好说；但至少给大家提了个醒：在这行情下咱们是不是得把供地策略改改？这就好比开车下坡一样；现在好些地方还在猛踩油门呢。或许是时候重新看看土地政策了；毕竟这关系到千万家庭的财富和经济的安稳啊！