吴睿是个专家，凤凰网房产跟他聊了聊最近深圳搞的城市更新新政。 事情是这样的，深圳市住房和建设局还有市规划和自然资源局那边联手发了个通知，说从2026年3月16日开始要搞新规矩了，这事儿能干五年。这就把大家的注意力都吸引过来了。 这次出台的政策真的很大胆，主要是想解决旧改那些“拆不动、赔不起、推不进”的难题。新政里面有四个要点： 第一个是关于保障性住房的。对于还没批下来的项目，直接取消了那层奖励容积，一般就不用非得建保障房了。要是已经批过了的，就按老规矩来。以后保障房的事儿主要交给政府去弄。 第二个是土地移交率的事儿。只要交通、教育这些配套都到位了，政府就给松松绑，哪怕不做漫长的调整程序也能把土地移交率降下来。 第三个是针对那些叫“清调供”的烂摊子。因为以前搞的人资金链断了，现在政府出手把他们清退掉，然后进行调整再供地。对于这些项目，哪怕已经批过规划了，局部改改也行。 第四个就是政府要更主动一点。要把业主、债权人这些市场主体的想法给理顺了。还要鼓励银行给钱、鼓励资产管理公司接手搞重组，把钱引到项目上来。 吴睿觉得这个政策挺厉害的。取消未批项目的保障房强制配建，这其实是个很大的变化。以前那种模式是让开发商来建保障房，现在是政府自己来弄。 具体来说有两个好处。第一是能让开发商把心思放在商品房上，不用老盯着保障房配建这事儿了。这样一来项目就好盘活了，开发商的钱也省下来了。第二是保障房的来源变多了，不光靠旧改项目配建，还可以自己建新房、买商品房来凑数。 这就让商品房和保障房可以一起发展，最后搞成那种商品房市场管、保障房政府管的格局。 政府现在在这件事儿上也变得更积极了。以前在后面当绿叶，现在跑到台前来了。一个是帮着大家谈拢利益上的事；一个是带头帮着项目脱困。 吴睿说这样做至少有三个效果：第一能把那些烂尾的旧改项目重新盘活起来；第二能让开发商的钱拿回来点；第三能把房地产投资拉上去带动上下游产业回暖。 数据也挺吓人的。到了2025年12月的时候，深圳已经有快40个项目被调出计划了。还有50多个虽然还在名单上，但也没啥动静。这次新政就是专门来破这个局的。