一、问题：大量存量空间长期"沉睡"，城市更新面临效率困境 随着中国城市发展从"增量扩张"向"存量提质增效"加速转型，如何盘活城市中大量处于"等待状态"的土地与建筑空间，已成为当前城市治理的核心难题之一。 在许多城市，一批土地因权属关系复杂、开发成本偏高或规划时序尚未明确，短期内难以进入正式开发流程。这些地块既无法产生经济效益，又占据城市核心区位，形成事实上的"消极空间"。此外，大量存量建筑在改造周期内长期闲置，既造成资源浪费，也影响周边区域的城市活力。 上海城市更新专家委员会委员、上海现代城市更新研究院院长俞斯佳指出，以上海老城厢为代表的一批地块，正面临上述困境。他认为，这类空间并非"无法利用"，而是缺乏与之匹配的过渡性制度安排和运营思路。 二、原因：制度供给不足与经营思维固化制约空间潜力释放 造成上述困境的原因，既有制度层面的缺位，也有观念层面的局限。 从制度层面看，长期以来，城市空间的利用方式以正式开发为主导，临时性、过渡性的使用缺乏明确的法律依据和政策支撑，导致各方主体在介入此类空间时顾虑重重，参与意愿不足。 从观念层面看，城市更新的主体——无论是政府部门、开发企业还是运营机构——普遍将"时间"视为成本而非资产。在项目建设周期内，"等待"往往意味着资源的搁置与价值的流失，而非可被主动经营的发展窗口。这种思维定式，使得大量"空窗期"空间的潜在价值长期被忽视。 国际经验表明，此问题并非无解。德国早在1990年代便将"临时性使用"纳入建筑法典，赋予其明确的法定地位。汉堡港城更新项目历时逾二十年，项目方在漫长的开发周期内，持续策划音乐节、艺术家驻留计划及临时剧场等活动，将施工现场转化为充满人文活力的城市实验场，使"等待"本身成为城市创造力的组成部分。 三、影响：政策信号明确，实践探索提供可参照样本 2026年1月，自然资源部与住房城乡建设部联合发布关于继续支持城市更新行动的若干措施，明确将"推进存量土地和空间的临时利用"列为六大重点措施之一，并提出在满足特定条件的前提下，制定空闲建设用地临时利用规则，为有关实践提供制度依据。这一政策信号，标志着临时性利用正式进入国家城市更新政策体系的核心视野。 几乎与政策发布同步，深港城市建筑双城双年展河套平行展场于1月15日正式向公众开放。该展场将一处处于"空窗期"的毛坯建筑空间纳入展览体系，承载"十个切片""机器人剧场""记忆剧场"等多个板块，以艺术与建筑的方式激活了原本沉寂的过渡期空间。 深圳市双年展公共艺术基金会秘书长、深规院城市设计与公共艺术促进中心主任刘磊介绍，深港双年展自创立之初便确立了"城市即展场，展览即实践"的核心理念，主动嵌入正在推进的城市更新项目，而非依托固定场馆运营。2005年首届展览选址深圳华侨城创意园，恰逢园区更新完成之际，成为其面向公众的"启幕礼"；此后历届展览延续这一模式，持续探索展览与城市更新进程的深度融合。 此次河套平行展场的实践，为存量空间的临时利用提供了一个系统性、可观察的当代样本，其意义不仅在于展览本身，更在于它所呈现的空间经营逻辑。 四、对策：构建过渡机制，将"时间"纳入城市资产管理范畴 针对上述问题，业界专家提出了若干意义在于操作性的建议。 俞斯佳建议，对短期内难以正式开发的存量地块，可通过制定灵活的临时性政策，构建多方力量愿意参与的过渡机制，在不确定的开发周期中注入确定性的使用价值。具体来说，可在过渡期内签订中长期临时使用协议，使运营收益能够覆盖基础性更新投入，从而实现资源价值的提前释放，避免"空窗期"成为纯粹的成本消耗阶段。 从更宏观的视角看，城市更新主体需要完成一次经营思维的根本性转变：将"时间"纳入资产范畴，主动盘活项目建设周期中的"时间红利"。当每一段"等待的时间"都能被赋予功能、产生价值，城市经营便有望开辟出一条有别于传统路径的新方向。 五、前景："时间财政"或成城市经营新支点 从长远来看，存量空间临时利用的价值，远不止于解决个别地块的闲置问题。 随着政策框架逐步完善、实践案例持续积累，"临时利用"有望从零散的自发探索，演变为城市更新体系中一个成熟的制度化环节。在这一过程中，政府、开发主体、文化机构、社会组织等多方力量的协同参与，将是推动这一模式走向规模化的关键。 更深层在于，这一探索指向了一种新的城市价值观：城市的资产不仅包括土地与建筑，还包括时间本身。如果说"土地财政"是过去数十年城市经营的重要支柱，那么善用"时间红利"、构建"时间财政"，或将成为存量时代城市可持续发展的又一重要支点。
城市更新不仅是空间重塑，更是对资源配置方式的再设计。"空窗期"并非只能等待，关键在于以制度化手段将等待转化为可使用、可管理、可评估的公共价值。当更多城市学会用好建设周期中的每一段时间，存量提质增效就能从理念走向可感可及的城市生活改善。