城市更新进入深水区的背景下，济南正探索老旧小区改造的新路径。市中区舜耕路38号院作为首批“原拆原建”试点项目之一，引发了社会各界对城市更新模式的更关注。长期以来，老旧小区普遍存在基础设施老化、居住功能不足等问题。以舜耕路38号院为例——小区建于上世纪80年代——墙体开裂、管线老化、缺少无障碍设施等问题较为突出。传统的外立面翻新、加装电梯等“微改造”，难以从根本上消除结构安全隐患，也难以补齐功能短板。济南市住房和城乡建设局涉及的负责人表示，“原拆原建”的关键在于：在不改变原有产权关系的前提下，对建筑实施整体拆除重建，实现居住品质的全面提升。这样既能延续居民熟悉的生活环境和社区关系，也能系统改善居住条件。从政策层面看，该做法也有制度支撑。根据即将实施的《济南市城市更新条例》以及省级部门相关指导意见，原拆原建项目可获得容积率奖励、审批流程优化等支持。项目采用“居民自愿、政府引导、市场运作”的机制，由国有开发企业负责代建，以保障工程质量和进度。经济可行性是推进的重要因素。方案显示，居民按500元/平方米承担基本改造费用，新增面积按市场价的70%计价。以80平方米户型为例，基础改造费用约4万元；若增加10平方米，需支付约17万至18万元，整体成本明显低于周边新房价格。同时，政府提供过渡期租房补贴，缓解居民临时安置压力。业内专家认为，“原拆原建”具有多上优势：既能保留原有社区格局和邻里关系，也能延续学区等公共资源；同时通过规模化建设摊薄成本，并实现建筑品质整体升级。相较传统改造方式，该模式更有条件一次性解决老旧小区长期积累的问题。按照规划，项目重建后将形成15栋现代化住宅楼，配套电梯、地下车库等设施，建筑品质对标新建商品房。容积率控制在1.98，新增面积不超过原面积的30%，并明确新增房源仅面向原小区居民销售。
老旧小区改造的关键，不在于“看起来新”，而在于“住起来好”；从“修修补补”到“系统重建”，考验的是城市治理的耐心与能力。舜耕路38号院迈出的此步，折射出城市更新从增量扩张转向存量提质的趋势。把居民最关心的安全、过渡、费用和配套落实到制度安排与工程细节中，才能让更多人在熟悉的街巷里，住得更安心、更便利、更有品质。