长期以来，珠海部分镇村存在闲置农房数量较多、质量参差、利用效率偏低的现象。
一些农房因年久失修、产权关系复杂、缺乏统一运营而“沉睡”在村落肌理中：村民想出租却找不到稳定租客，外来经营主体看中乡村空间却难以获取可靠信息与合规手续，供需两端在“找房难、签约难、管理难”中错失机会。
如何让“闲置房”变为“增收房”，成为乡村资源配置中的现实课题。
这一问题背后，既有市场端的结构性原因，也有治理端的机制性短板。
从市场看，单体农房分散在不同自然村，房源零散、标准不一，交易成本高，租赁双方信息不对称明显；从治理看，传统自发出租缺少统一的合同范式、风险提示与纠纷处置通道，消防、改造、经营合规等环节容易出现“灰色地带”；从经营看，乡村空间运营需要设计、维护、招商、品牌等能力，单个农户难以承担，导致不少房屋即便出租也难形成持续收益。
针对上述痛点，斗门区率先探索以托管运营为核心的市场化路径，构建“区级统筹、镇级服务、村级落地”的三级托管架构，并同步推动数字化平台建设，形成线上线下协同的“服务闭环”。
线下，依托区镇村组织网络，把政策咨询、房源整合、评估撮合、合同备案等服务延伸到村民家门口；线上，通过“斗来居”小程序集中展示房源、提供预约看房、在线签约备案等功能，提升交易效率与透明度。
以莲洲镇石龙村为例，村级闲置农房托管运营中心的设立，使房源摸排、意向对接、运营管理更为及时，返乡青年将闲置农房改造为咖啡与文创空间的案例，体现了“托管+运营”对创业与就业的带动效应。
金湾区在同类探索基础上，进一步强化数字化与金融工具的组合应用，搭建区、镇、村三级运营服务体系，并以“农闲E居”等平台实现房源发布、智能匹配、资源对接等功能集成，降低农户进入市场的门槛。
同时，引入设计与运营等专业力量，推动精品化、品牌化改造，形成“空间提升—业态导入—收益增长”的链条，部分精品民宿项目实现跨区域设计与本地运营的协同，拓宽了乡村资产的价值边界。
从成效看，这一系列探索带来的影响主要体现在三方面：其一，拓宽增收渠道。
通过出租、合作、入股等方式，闲置农房从“零收益”转为“持续性现金流”，并带动相关服务消费与就业；其二，壮大集体经济。
村集体通过统筹运营、服务收费或资源入股等方式获得稳定增量，为公共服务与人居环境改善提供资金来源；其三，优化乡村治理。
标准化合同、备案管理、风险提示与纠纷处置机制逐步建立，使农房租赁从“熟人社会交易”向“制度化市场交易”转变，增强了可持续性与可复制性。
公开数据显示，斗门区通过托管运营盘活闲置农房1585套，带动村民增收1137.07万元、村集体增收187.78万元；金湾区累计盘活闲置农房1045套，带动村集体及村民增收1521万元。
平台化撮合也提升了转化效率，“斗来居”上线后实现一定规模的浏览与签约，金湾相关平台完成摸排、委托与运营落地，为后续扩面奠定数据基础。
盘活热度提升的同时，风险防线同样关键。
农房盘活涉及产权边界、消防安全、经营合规、收益分配、改造资金等多个环节，一旦缺少规则支撑，容易出现纠纷甚至引发安全隐患。
为此，斗门区以制度体系覆盖“摸排—评估—签约—运营—退出”等全流程，形成可操作的政策工具包，让农户“敢托管”、经营主体“能落地”。
金湾区则强调市场化条件下的风控与赋能，通过运营规范、服务规定等制度组合提升可预期性，并探索以数据评估为基础的金融支持路径：一方面用数字化评估形成资产画像，提高定价与决策的科学性；另一方面以担保、保险等工具缓释改造与经营风险，同时通过“保底租金+收益分成”等机制提升农户收益稳定性，增强农户参与意愿。
面向未来，闲置农房盘活要实现从“点上突破”到“面上成势”，仍需在三方面持续用力：一是坚持规划引领与分类施策，因地制宜导入民宿、研学、乡村咖啡、文创工坊等业态，避免同质化竞争；二是完善标准体系与监管协同，把消防、治安、环保、食品安全等底线要求嵌入托管流程，实现“放得开”与“管得住”并重；三是提升运营能力与人才供给，通过引入专业机构、培育本地运营团队、支持返乡青年创业等方式，形成“有人运营、能持续盈利”的内生机制。
随着城乡要素流动加快与乡村消费场景升级，具备制度保障、平台撮合与金融支持的农房托管模式，有望在更大范围内释放乡村空间价值，为县域经济与乡村全面振兴提供新的增长点。
从漏雨老屋到网红民宿，从零散出租到规模运营，珠海的实践证明：乡村振兴不是简单的资源重组，而是通过制度创新重构城乡要素流动的通道。
当政策设计者、市场主体与村民形成利益共同体，"沉睡资产"便能转化为共同致富的活水源泉。
这或许为破解全国2.6亿亩农村建设用地闲置难题提供了可复制的珠海方案。