万科企业股份有限公司近日发布2025年度业绩预告，预计年度业绩出现较大幅度亏损：归属于上市公司股东的净亏损约820亿元，扣除非经常性损益后的净亏损约800亿元。
公告同时披露，在行业深度调整与经营压力并存的背景下，公司全年保质交付房屋11.7万套，经营服务业务营收保持相对稳健，并持续推进开发业务降本增效，开发业务管理费用连续两年下降。
公司判断，随着2025年已完成近两年需交付量约70%，交付高峰期已过，后续交付压力将明显减轻。
问题在于，业绩预告所反映的亏损规模处于高位，既折射企业自身经营结构与资产负担的压力，也映射房地产行业从高周转扩张向风险出清、稳健运营的阶段性切换。
对于市场而言，企业能否在亏损背景下稳住现金流、按期交付并保持关键业务韧性，是影响后续信用修复与经营预期的重要变量。
从原因看，公告对亏损的形成给出了较为清晰的解释，核心集中在“四项因素叠加”。
一是开发项目结算规模显著下降，且毛利率仍处低位。
报告期结算利润主要对应2023年、2024年销售项目以及2025年去化的现房和准现房库存，而这些项目普遍存在地价获取成本偏高等历史因素，导致结算毛利总额明显收缩。
二是业务风险敞口上升带来减值压力，新增计提信用减值与资产减值，对利润形成较大拖累。
三是部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，同时部分非主业财务投资出现亏损，进一步放大业绩波动。
四是部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，带来账面损失。
上述因素在结算规模下行、价格与预期调整的周期环境中相互叠加，使得亏损集中释放。
从影响看，短期内业绩亏损将对企业融资成本、外部信用预期和资本市场估值形成压力，也可能加快企业对资产质量、业务边界与资金安排的再梳理。
但值得关注的是，交付和运营指标释放出“托底”信号：一方面，保质交付11.7万套对稳定购房者预期、维护项目运转与供应链关系具有关键意义；另一方面，公司披露交付峰值已过，意味着后续资金与组织资源可更多投向存量盘活、风险化解和经营效率提升，改善经营确定性。
此外，经营服务业务作为较早布局转型的重要板块，在行业波动期更能体现抗周期属性，有助于稳定收入来源与现金流结构。
在对策层面，企业的应对路径大体可以概括为“稳交付、稳现金流、降成本、促转型、控风险”。
其一，以交付为牵引，通过项目资金专款使用、供应链协同与工程管控，继续巩固交付成果，降低潜在违约与停滞风险。
其二，持续推进开发业务降本增效，并通过管理费用压降释放经营弹性，为现金流留出空间。
其三，加大对风险资产的识别、计提与处置力度，推动不动产与股权资产以更市场化方式定价流转，减少“账面价值与交易价格”之间的差异对财务报表造成的反复冲击。
其四，进一步突出经营服务业务的稳定器作用，形成与开发业务互补的收入结构。
在外部支持方面，大股东深圳地铁集团以多种形式助力企业维持生产经营稳定。
公告显示，2025年深铁累计向万科提供超300亿元股东借款，且借款条件优于市场水平，实质性缓解流动性压力，并在住房租赁等领域推进业务协同。
对当前处于调整期的房企而言，股东信用背书与可持续的融资支持，有助于降低流动性风险的尾部冲击，也为后续的资产盘活、债务安排和业务重整争取时间窗口。
从前景看，随着交付压力下降、风险敞口逐步出清以及资产负担加速处置，企业经营不确定性有望边际收敛，但业绩修复仍取决于多重因素：行业销售与价格的恢复节奏、结算结构与毛利改善空间、减值计提是否继续扩大以及经营服务业务能否进一步提升规模与盈利质量。
公告披露的经营服务业务表现，提供了观察其转型成效的窗口。
截至2025年三季度，公司经营服务业务实现收入435.7亿元，同比保持平稳；长租业务在规模、效率和纳保量等方面保持领先，管理规模突破20万间，出租率稳定在94%；物业业务上半年在管住宅物业项目超4400个、商企物业服务项目超2500个。
这些数据表明，运营类业务在波动周期中具备一定稳定性，但未来仍需在盈利能力、现金回笼效率与风险隔离机制上持续优化。
万科2025年的业绩预告既反映了房地产行业面临的深层次调整，也展现了这家企业在困难中的坚韧与担当。
虽然短期亏损不可避免，但公司在交付、成本控制和业务转型方面的表现，为长期发展积蓄了力量。
大股东的鼎力支持和公司自身的主动调整，为万科度过难关、实现转型升级提供了双重保障。
在房地产行业加快调整的新时代，万科的探索和实践具有重要的示范意义，也为整个行业的健康发展提供了有益的参考。