问题：超大城市进入存量时代——更新需求集中释放 当前——我国城市发展正从增量扩张转向存量提质。对上海这类高密度超大城市而言，土地资源约束更强、既有建筑与基础设施老化更突出、公共服务与产业空间结构也面临再优化需求。老旧住房卫生设施缺失、部分商办楼宇能级不足、低效产业用地利用效率不高，以及片区功能碎片化等问题，成为影响城市品质与竞争力的重要变量。 原因：政策牵引与现实约束共同推动转型 近年来，国家层面对城市更新的制度供给持续加大，强调以高质量发展为导向，推动城市结构优化、功能完善与治理升级。上海加快推进城市更新，既是回应民生改善的迫切要求，也是适应经济结构调整、培育新质生产力的现实选择。人口与产业高度集聚背景下，通过更新改造盘活存量、提升空间承载能力，比单纯外延扩张更可持续、更具综合效益。 影响：民生改善与经济活力同步增强 在人居环境上，上海2025年全面完成零星旧改，总体完成无卫生设施旧住房提升改造工作，推动一批长期困扰居民生活的历史遗留问题得到解决，居住安全性、便利性与尊严感提升。存量资源提质增效上，上海建立商办楼宇更新提升工作专班，面向市场主体打造一站式服务平台，2025年完成36个商办楼宇更新提升项目，涉及面积约62万平方米，有助于改善办公环境、提升楼宇能级与运营效率，增强对现代服务业与创新型企业的吸引力。同时，上海深入实施产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动，推进低效产业用地盘活处置，为新产业导入与功能升级腾挪空间。 从更长周期看，更新行动持续夯实城市运行底座。统计显示，2023年至2025年，上海累计启动城中村改造项目57个，累计完成旧住房成套改造104万平方米；累计完成架空线入地和杆箱整治387公里，并推进老旧燃气管道等基础设施更新改造，持续开展内环高架“年轻化”工程；累计建设“美丽街区”321个，推动160处附属绿化空间对外开放。上述举措从住房、管网、道路到公共空间多维发力，体现出城市更新由点及面、由单体改造向系统治理拓展的趋势。 对策：以片区更新为牵引，强化统筹与机制创新 上海推进更新过程中，更强调“片区更新”理念，通过拓展城市空间、强化城市功能、提升综合效益来带动整体改善。围绕项目落地，上海深化城市体检成果应用，推广“三师联创”机制，建立健全城市更新项目库，强化政策和资源赋能，推动龙华片区、西岸梦中心、莘庄老街片区等一批更新片区取得进展。通过体检发现问题、以项目库形成储备、以专业协同提升品质，再叠加政策资源的精准投放，有助于减少碎片化改造，提高更新的系统性、可实施性与投资确定性。 前景：编制“十五五”规划，向功能融合与品质跃升再发力 据介绍，2026年上海将编制发布《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》，并构建贯通多部门的指标体系，推动更新工作从专项推进走向长效治理。下一步，上海将加力推进城中村和旧住房更新改造，分类推进商办楼宇更新提升，继续释放存量空间潜力。同时，上海将着力推进“一江一河”功能融合和品质提升，推动以世博水环为代表的滨水空间向支流水系拓展，推进世博浦西片区滨水空间提升。在重点片区上，上海将加力推进外滩“第二立面”、虹桥商务区核心区、复兴岛“全球创客岛”、吴淞创新城等更新，并结合专项规划编制划定新一批更新片区，形成更多可实施性强的更新项目。
城市更新，本质上是一座城市对自身历史积累的重新审视与价值再造。上海近年来的实践表明，存量时代的城市发展，既需要顶层设计，也离不开精细化的执行机制与持续的资源投入。从解决"拎马桶"这样具体的民生痛点，到推动外滩、世博等标志性区域的功能重塑，城市更新的意义早已超越物理空间的改造本身，指向城市竞争力的重构与市民生活质量的整体提升。如何在保护城市历史肌理的同时激活存量空间的现代价值，将是未来城市治理持续探索的核心命题。