问题——楼市与商用物业在复苏与调整间“分化”，市场对供求与价格走向关注度上升。
陈茂波指出，住宅市场在近一年持续回暖，价格温和回升、交投保持稳定，显示自疫情以来积压的部分需求逐步释放，整体活跃度已接近疫情前的常态水平。
与之相比，写字楼市场仍处在调整周期：过去几年需求结构变化与存量累积叠加，导致租售价格承压，去年相关市场约下跌7%，今年以来虽仍轻微回落，但已显现企稳迹象。
住宅回暖、办公调整并存，使市场更关注土地供应节奏、存量消化方式以及新需求能否形成支撑。
原因——需求修复、供应预期与资产配置变化共同作用。
从住宅端看，陈茂波强调近几个月楼价并非急升，反映市场回升更多来自经济社会活动恢复后的“修复性反弹”，而非过热行情。
成交维持在每月5500至6000宗，按年估算约6万至7万宗，说明购房需求在理性区间内逐步回归。
供给层面，来年度卖地表的住宅用地规模较大，9幅地合计可提供2万多个单位，超过年度目标供应13500个单位，有助于稳定中长期供求预期。
从商用物业看，写字楼需求结构的变化、企业用房策略调整以及新供应与既有存量并存，是市场下行与再平衡的重要背景。
在此过程中，资金端出现边际变化：陈茂波提到，近两三个月，部分外国主权基金及长期资金开始吸纳香港优质商厦，显示在价格调整后，核心资产对长期资金的吸引力有所增强。
影响——稳中有升的住宅市场与逐步企稳的写字楼市场，将对经济预期与城市竞争力产生联动效应。
住宅市场方面，温和回升叠加稳定成交，有利于改善市场情绪与家庭资产负债表预期，但若供应节奏与需求变化出现错配，也可能引发价格波动与社会对可负担性的关注。
商业地产方面，写字楼市场趋稳有助于降低企业经营成本的不确定性，并为招商引资、金融与专业服务业发展提供空间支持；同时，如何消化存量并提升物业适配性，将影响香港在区域竞争中的商务承载能力与对新产业、新人才的吸引力。
对策——以“审慎推地、动态调节、盘活存量”为主线，平衡市场稳定与长期供给。
陈茂波表示，特区政府会密切留意市场发展来推地：当楼市畅旺时适度加大土地推出量；当市场相对持平时则更为审慎，保持政策弹性，“进可攻、退可守”。
这一表述体现出在供给侧管理上强调节奏与力度的匹配，既避免短期过度刺激，也防止供应不足导致预期失衡。
针对写字楼及商业用地，特区政府自2024年起不再出售商业用地，并通过多种方式协助市场消化库存，包括在合适地点推动改造为学生宿舍或其他用途，以提升物业与需求的匹配度。
陈茂波还提到，特区政府在招商引资工作中，可在写字楼供给与潜在用家之间进行配对，提升空间使用效率。
同时，特区政府全资拥有的港投公司将牵头主权基金等资金，研究投资适合的写字楼物业，推动优质资产与长期资本对接，为市场稳定提供支撑。
前景——“住宅稳预期、商办促转型”或成香港房地产市场的阶段性主轴。
综合当前信号，住宅市场在成交保持常态、供应高于目标的情况下，短期更可能呈现温和波动、总体平稳的格局。
中长期看，若土地推出与项目落成节奏与实际需求相适应，市场有望在“供需更均衡、价格更理性”的轨道上运行。
写字楼市场则更依赖存量消化与用途创新：通过改造、升级与引入长期资本，叠加招商引资带来的新增需求，市场有望从“止跌企稳”逐步过渡到“结构性改善”。
在外部环境仍存不确定性背景下，政策的连续性、透明度与执行力，将成为稳定预期的重要变量。
香港楼市的韧性复苏印证了国际金融中心的资产吸引力，但平衡市场活力与风险防范仍是政策关键。
随着"精准供地"与"存量盘活"组合拳持续发力，房地产市场有望实现更高质量的发展，为巩固香港竞争优势提供实体支撑。
未来需密切关注全球资本流动变化与本土经济转型的协同效应，以动态视角把握这座国际都会的空间价值重塑进程。