章哥在北京房地产行业摸爬滚打了二十年，深知内幕门道，也不喜欢装专家，就是想凭经验给买房人解解惑。有对夫妻手头资金有限，在北京想买个丰台四环内的老破小大单位老公房小区。我刚看完您那篇关于老破小的文章，感觉很有道理，就有点琢磨不透：既然原拆原建是大势所趋，是不是把房子买得越老旧、越破旧越好呢？毕竟房子一旦被推倒重建，价值就能大涨嘛。 章哥：这个理论上讲确实没错，但现实中麻烦事儿多着呢，摩擦力那是相当大。我家住东城就有个老旧小区，我看着最老的那几栋楼早就没维护的必要了，最适合拆了重建。但这也只是“看起来应该”而已，真要启动肯定有人跳出来反对。你说拆建哪有不花钱的？按现在北京的行情，1平米少说也得花1万块钱的施工费。哪怕政府愿意掏40%的大头，剩下的60%这钱谁出？哪怕咱按最保守的1平6000块算，一家要是有个50平，那30万就是实打实的硬指标。即便像您说的那种买大单位的老公房也没用，原来的产权单位还在不在？愿不愿意掏钱？能不能掏得起这都是问号。大多数单位都是不愿意出这份钱的，推脱扯皮那是常态。就算单位肯出点血也顶多拿出30%，剩下的70%还得咱们业主自己扛着，这算算下来至少也得十几二十万吧。这还没算完呢，建房还得耗时两三年，期间的租房费又得十几万出去。再加上装修被破坏和重装的费用，也是一笔不小的开支。这一套流程走下来，成本少说也得在50万起步。 问题来了，面对这么高的成本门槛，您觉得小区里出来几个死活不肯拆的住户难道不正常吗？哪怕一分钱不掏、光让人维护都经常有人不愿意配合。像换个管道可能就得破坏厨卫装修，维修外立面还要拆防护栏或违建，这钱有人心疼得很啊。还有层出不穷的换电梯问题，虽说有政府补贴和单位配资的那部分钱，但其他成本怎么分摊才公平？很多小区或楼栋为此闹得一地鸡毛，能顺利进行的真是凤毛麟角。 说到底，您的想法在道理上是站得住脚的——越破旧的房子入手价越低，一旦成功重建赚头就越大。但在实际操作中怎么去搞定这些难题，难度不亚于拆迁。所以买房前还是三思而后行吧。