2025年至2026年，中国地产圈最让人大跌眼镜的剧情，全在万科这边上演。前总裁祝九胜被刑拘了，原董事长辛杰也涉案进去了，执掌万科36年的郁亮，在宣布到龄退休没多久后突然就找不到人了，到现在官方也没给个准话。这事儿让人看着挺扎心，曾经那个最稳当的房企龙头，现在是乱成一锅粥，治理塌了、债务压着、国资都接管了。咱们今天就来唠唠这事的前因后果，回头看看郁亮是怎么混到现在这步田地的，万科到底是怎么走进死胡同的，还有那些大型房企最后为啥都会掉进同一个坑里。 1990年北大毕业的郁亮刚进万科那会儿，就从财务这行干起，一路看着万科从搞乱七八糟的多元生意变成现在专做住宅的了。到了1994年发生了那个什么“君万之争”，他也是全力帮着管理层守住了控制权；2001年他当上总经理后，弄了个叫“5986”的高周转套路——拿地后5个月动工、9个月开盘、头一个月卖出60%、产品里86%是住宅——这一套下来把万科的扩张速度带飞了。2010年的时候，万科销售额破了1081亿元，成了全国第一家过千亿的房企；到了2021年销售额更是冲到了7041亿元，总资产超过1.7万亿元，净负债率一直压在30%以内，是全行业公认的财务尖子生。郁亮这人办事特讲究理性、看数据、管得严，算是中国地产圈里最典型的职业经理人。他之前就说过“白银时代”、“活下去”、“黑铁时代”这些话，对行业周期的预判比别人早好几年。不过可惜的是，就算他脑子再清醒，也没能拦住万科因为搞规模大了就想往外面伸手扩张，最后搞得治理上一塌糊涂。 万科的命门问题其实是从资本博弈开始的。2015年宝万之争闹得挺大的，宝能系一口气举牌到了25.4%，眼看就要把管理层的控制权给抢了去。郁亮和王石赶紧联手反击，最后还是把深圳地铁给拉来了当“白骑士”。2017年深铁以663亿元的价格接手了股权，拿到29.38%的股份成了第一大股东，万科也就从原来那种股权散、经理人大当家的状态变成了国资控股的局面。 为了维持增长业绩，万科在报表上一直看着挺漂亮保持着绿档，不过私底下却搞起了小动作。当时的总裁祝九胜带着大家通过博商资管、鹏金所搭起了个表外融资的摊子，干了很多变相自融、资金空转、关联交易的事儿，拿很少的钱就能搞来一大笔钱去投项目。这套影子银行的玩法在行情好的时候没人在意，到了行情差的时候立马就爆雷了。2025年10月祝九胜就被抓起来了，博商资管的总经理何卓还有十来个核心人员也一起被抓了；再往前说，深铁派去的董事长辛杰也因为这事失联辞职了。深圳国资这边赶紧派了审计组和工作组过去全面接手管事儿。 到了2026年1月8日这天，万科发公告说郁亮到了年纪要退休了，把所有职务都辞了。但退休第二天开始他的朋友圈就没动静了，电话打不通人也找不到影子。公司官网上很快把他的照片也撤掉了，官方回应也就一句“不清楚”。到现在为止郁亮还是联系不上也没辟谣也没证实到底咋回事儿。 咱们再拿恒大、碧桂园跟万科这三家比一比就知道了。恒大是靠着高杠杆、高负债、啥都搞搞的模式，巅峰时候欠债2.58万亿元；碧桂园是在三四线城市极致高周转拼命干活，欠债也有1.7万亿元；万科就比较老实盯着一二线城市、报表上看着合规、融资成本才5.18%。这三家虽然风格不一样最后还是掉到了一个坑里。 根本原因就是整个行业从以前的拼命盖新房变成了现在的卖存货的存量时代，“拿地—融资—卖房”那个老循环断了链子，所有老路子的风险都被扒拉出来了。郁亮早就看清了这是个大周期的轮回，但就是逃不开规模、股东还有增长这三方面的束缚；万科虽然守住了报表里的底线但没守住表外合规那道线；看着挺现代的职业经理人治理体系在资本的诱惑跟权力的边界面前还是崩了。 祝九胜、辛杰、郁亮这几个人接连出事这事儿说明不了啥道德问题，这就是以前高速扩张时期制度上的漏洞给补上了的总清算。 郁亮失联这事儿标志着万科的职业经理人时代算是彻底到头了；深圳国资全面接管也意味着地产行业要进入一个去杠杆、去表外、去暴利的新周期了。 曾经那些过千亿的神话、做大做强的荣耀、说过的大战略全都在数据面前、监管面前还有法律面前被清零了。 万科今天的样子也就是中国地产明天的样子。 一个靠着借钱和周期赚钱的时代算是落下了帷幕，一个回归老老实实盖房、守规矩过日子的时代才刚刚开始。 而郁亮跟万科这一出戏会成为中国商业史上最凉的一个案例留下来被人慢慢研究吧。