在中国，2025年全社会物流成本出现了明显的下降，让人们感到非常高兴。然而，这个行业中的一个重要载体——物流地产市场的未来走向引起了大家的关注。 大家知道，国务院已经要求推动物流行业降低成本，提高效率。受这个背景影响，2025年全国社会物流总费用的增长速度要低于社会物流总额的增长速度。 仲量联行给我们透露了一些信息，最近两年，面对全球经济环境不确定性增加的局面，中国物流地产市场整体表现出了很强的韧性。 不过呢，这也有一些问题。比如各个区域之间租金差距变得明显，资产价格也在重新评估。这些都说明中国物流市场现在正处于一个阶段性调整阶段。 具体来说，像大湾区和北京这些地方因为前期项目集中开发入市导致供给压力比较大，空置率在上涨，租金也承受着很大压力。而在长三角的常熟、昆山以及西部地区的成都、重庆等地空置率却开始下降，租金也接近阶段性底部了。 这个现象主要是因为这些区域在吸引新增需求方面做得不错。华东地区的第三方物流、电商、新消费还有制造业企业还有西部零售、白酒和快递快运企业不断有新需求涌现，带动空置率从高位回落下来了。 2026年预计会有更多元化的需求结构出现。促进消费政策推动下，家电、电子产品和即时零售等行业仓储需求会持续释放；高端制造业及其产业链也将给这个行业提供重要的需求来源。 大型租户可以借助目前较低租金水平整合仓储资源扩大或升级面积。 虽说短期内还可能会受到国际贸易环境和地缘政治不确定性影响，但从长远来看中国物流地产市场依然有很大增长潜力。 现在投资者对这个市场变得比较审慎了，更倾向于布局基本面稳健、出租率较高的优质资产。 比如保险资金、人民币基金、央国企以及终端用户开始逐渐成为市场核心参与者。 根据仲量联行预测，2026年下半年至2027年中期主要城市基本面会逐步改善，租金有望回升上去。 所以说2026年很可能成为新一轮投资周期起点。 2025年全球公募REITs正在推动中国物流地产行业走向“重塑”。截至年底共有11只公募REITs产品上市成功并且市值达267.6亿元占到了全市场总市值12.18%。 现在很多投资者都把注意力放到这些产品上了。 他们认为公募REITs不仅可以让人们找到合适退出路径来提高资本使用效率和流动性还能引导投资人按照市场偏好来选择优质资产。 现在中国物流行业逐渐转向专业化、金融化资产管理模式下长期增长逻辑还是很清晰的。 按照韩蕾说的话，“当前中国物流投资市场正处于调整与重塑关键期”，受公募REITs扩容还有供应链重构影响下未来行业会从规模扩张转向质量与效率并重。 而核心节点城市优质资产凭借高出租率还有抗周期性会持续吸引长期资本关注呢！