问题：全域城镇化后，城市如何持续生长 城市发展进入存量主导阶段，中心城区新增建设用地空间趋紧，更新改造成为改善民生、提升功能、促进消费与产业升级的重要抓手。渝中区作为重庆中心城区核心区域，全域城镇化率已达100%，面临“无新增空间可依、老旧片区密集、历史风貌资源集中”的多重约束：既要补齐基础设施与公共服务短板，又要守住历史文脉与城市肌理，还要解决更新资金长期性、收益回收周期长等现实难题。，渝中区“探索存量时代可持续城市更新模式”凭借实践成效与制度创新，获得重庆市第二届改革创新奖铜奖。 原因：资金与土地两道“关口”决定更新质量与可持续性 推进城市更新，资金被普遍视为“第一道门槛”。对高密度中心城区而言，更新改造往往涉及征收安置、结构修缮、消防提升、市政管网和公共空间完善等综合投入，单靠财政“包揽”难以为继；同时，历史街区与传统风貌区强调“以保为先、修旧如旧”，难以通过大拆大建快速形成土地溢价，项目收益结构更依赖精细运营与长期回报。 土地供给方式同样影响更新路径。传统“征收—拆除—新建”的方式一定时期内提升效率，但对仍可使用建筑的整体拆除不仅造成资源浪费，也可能破坏街巷尺度、空间肌理与城市记忆，影响更新的文化价值与吸引力。如何在保护中提升价值、在运营中形成现金流，成为存量更新必须回答的关键命题。 影响：从“改旧”走向“增值”，带动产业、就业与消费 近年来，渝中区坚持“留改拆增升”并举，贯通“投融建管运治”全链条，进行城市更新，累计实施更新改造项目125个，焕新老旧小区约900万平方米，并多次入选全国城市更新经验做法可复制清单及典型案例。更新不仅提升了居住品质和城市韧性，也为文旅消费、特色商业与社区就业打开新空间。 以山城巷传统风貌区为例，这条曾因年久失修而沉寂的老巷，通过修缮保护与业态导入实现“人气回归”。当地探索“政府引导、企业运营”模式：政府承担必要基础性投入并引导产权归集，通过公开招投标引入市场主体获得一定期限特许经营权，企业自主投入修缮与运营资金。据介绍，有关企业累计投入约1.2亿元，完成约15.45万平方米房屋修缮及配套完善，保留青石板路与传统立面风貌，布局精品住宿、特色餐饮、文创零售等业态，形成稳定的商业运营能力，带动物业出租率提升、街区产出增长，并提供大量就业岗位，实现“保护与利用”双赢。 在更偏民生保障的更新场景中，渝中区强调“谁受益、谁出资”，通过政策引导与协商机制激发居民参与。戴家巷等片区在“政府搭台、居民唱戏”的路径下，居民自筹资金推进临街立面与业态提升，带动租金与经营收益增长，形成可持续的社区更新内生动力。 对策：投融资创新与土地制度探索并行，增强可复制性 一上，渝中区以多元投融资机制破解“钱从哪里来”。通过产业运营前置、特许经营权出让等方式，引导社会资本从“建完即走”转向“建管运一体”，把更新项目从单一工程建设转为长期运营项目，提升现金流稳定性与资金回收预期。据统计，渝中区通过相关机制吸引多家企业参与重点更新项目，累计撬动社会投资超过200亿元，推动十八梯、大都会东方广场等项目更新提质，并以“非标商业场景”激活后巷空间，形成罗汉寺妙街、30度街吧等活力街区，促进夜间经济与文旅消费集聚。 另一方面，渝中区土地供给与产权组织方式上寻求突破，推动“保留现状房屋、用途优化转换”。在鲁祖庙传统风貌区更新中，针对片区保留了清末民初、战时陪都、改革开放初期等不同时期的民居风貌，并包含文物建筑和优秀历史建筑的实际，更新中更强调“修缮提升+业态导入”。相关做法包括：先行确权归集至区属国有平台，明确实施与运营主体；依法推动地块用途调整，为商业与公共服务功能导入提供制度空间；同时探索“土地+租约”组合供应，在土地出让前充分听取既有租户意见，将原租约纳入竞买条件，兼顾市场配置效率与存量经营稳定性，减少更新过程中的利益摩擦，增强社会预期与项目可实施性。 前景：存量更新将从“项目推进”走向“治理体系建设” 业内人士认为，城市更新进入深水区后，竞争不再只是“做了多少项目”，更在于能否形成可持续的制度供给与治理能力。渝中区以历史风貌保护为底线、以改善民生为导向、以市场化运营为支撑的探索，表明了从“建设逻辑”向“运营逻辑”“治理逻辑”的转变。面向未来，存量更新将更加注重三上：其一，以居民获得感为标尺，推动老旧小区适老化、无障碍与安全韧性提升；其二，以产业导入与场景创新增强街区造血功能，促进就业与消费良性循环；其三，在产权归集、用途转换、租赁关系延续等制度层面持续完善规则，降低交易成本与不确定性，提高可复制可推广水平。
在城市发展从规模驱动转向质量提升的新阶段，渝中区的探索表明：存量更新不只是物理改造，更是经济模式重构、文化延续与社会治理联合推进的系统工程。其价值不仅在于让老建筑焕发新活力，也在于为超大城市缓解“成长的烦恼”提供了一条更可持续的路径，这或许正是其多次获得国家级认可的原因。