近期,多地社区养老服务中心反映,部分持有两套及以上房产的退休家庭,正因房产流动性不足、持有成本上升等问题,面临养老资金压力。这个现象折射出我国住房市场深度调整期,家庭资产配置模式亟待转型的现实课题。 记者调研发现,当前多套房产家庭主要面临三方面困境。其一是资产变现困难。随着保障性住房供应扩大,部分非核心区域存量房产去化周期延长。某中部省会城市房产中介数据显示,2025年四季度非核心区二手房平均挂牌周期达8.7个月,较2023年同期延长近三个月。部分家庭原计划通过出售房产补充养老资金的设想难以实现。 其二是持有成本攀升。物业费、维修基金等刚性支出逐年增加,而养老金增长幅度有限。人力资源和社会保障部数据显示,2025年企业退休人员基本养老金平均增幅为3.8%,而部分城市物业服务费年均涨幅超过5%。对月养老金3000元左右的退休人员来说,持有两套房产的年度成本可能占其年收入的30%以上。 其三是租金收益偏低。中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的《2025年住房租赁市场报告》显示,全国住房租金回报率中位数为1.6%,低于同期三年期定期存款利率。在长租公寓、保障性租赁住房等政策性供给增加的背景下,存量房产租金议价空间更收窄。 深层次看,这一困境源于多重因素叠加。一上,我国养老金替代率长期维持55%左右,退休后收入水平较在职期间明显下降,家庭抗风险能力减弱。另一上,过去二十年房地产市场快速发展期形成的"房产保值增值"预期,在市场供求关系发生根本性变化后难以为继。此外,个人养老金制度虽已建立,但年度缴费上限1.2万元的额度,对中高收入群体来说吸引力有限,多元化养老储备体系尚需完善。 针对上述问题,多位专家建议从政策引导和家庭自主调整两个层面应对。中国社会科学院社会发展战略研究院研究员指出,应完善个人养老金制度,适度提高缴费上限,增强税收优惠力度,引导居民将房产变现资金转化为长期养老储备。同时,可探索"以房养老"产品创新,为有需求的家�庭提供更多选择。 从家庭层面看,理财规划师建议,持有多套房产的家庭应尽早开展资产盘点,评估各项资产的流动性、收益性和必要性。对于位置偏远、持有成本高、变现困难的房产,可考虑适时处置,将资金配置到流动性更强、收益更稳定的养老金融产品。同时,应建立家庭养老资金预算,确保基本生活支出、医疗储备、应急资金等核心需求得到保障。 不容忽视的是,部分地区已开始探索解决路径。某东部城市推出存量房"以旧换新"试点,对出售非核心区房产并购置适老化小户型的家庭给予契税减免;某西部省份则通过政府回购方式,将符合条件的存量房转化为保障性租赁住房,帮助持有人盘活资产。这些实践为破解多套房产家庭养老困境提供了有益参考。
从“居者有其屋”到“老者有所养”，我国养老保障体系正在转型；面向数千万家庭的资产结构再平衡，既需要个体更理性地规划，也需要政策供给更精准、更可持续。在高质量发展背景下，如何提升不动产的流动性、拓宽养老资金来源，将成为完善民生保障的重要课题。