去年昆明新盖的公寓，光是卖出去的就达到了190万平米，可大家买走的只有103万平米，这样一来库存超过了400万平米。按照现在的销售速度，要想把这些公寓全都消化掉，大概需要四年的时间。你看那边，开发商为了快速回笼资金，把“第二套半价”的横幅挂得高高的。在巫家坝，只要你一次性买两套25平米的房子，总价才50万元就能带走。置业顾问说得很实在，“楼层好的都卖没了，手慢就抢不到”。 再往南边走，有个楼盘直接打出了7000元一平米的清盘价。他们还送落户资格、学位名额和团购折扣。现场只剩下十几套现房了，楼下就是小学，算下来均价也就7000元一平米。这价格简直就是昆明公寓市场里的最低价。有买家分析说：“如果地段好、人流多，单价超过7000元就不值当了。” 不光是价格低的地方在打折促销，那些高端的地方也在涨价。俊发·春之眼和香格里拉“拢悦”这两个项目，均价已经涨到了3万到4.5万元一平米。特别是俊发·春之眼是由设计迪拜哈利法塔的SOM团队操刀的。 比起高端的，呈贡这边就显得便宜很多了。2018年昆明放宽了落户政策，只要买了公寓就能落户。那里的房价普遍在4000到6000元一平米左右。蓝光天娇城·天樾就是个例子，去年才卖4000元一平米，走路5分钟就到地铁站。 还有一些人看重昆明是旅游城市的属性，打算长期出租或者做民宿。大家在挑选公寓的时候都很精明：“租金回报率要是比银行理财还低，那就不值得买。” 蓝光天娇城·天樾就是典型代表：去年售价约4000元/㎡，距地铁站步行5分钟。去化速度远高于主城五区。 记者在踩盘的时候发现，现在买公寓的人主要有三种：一种是年轻人预算有限先买公寓过渡；一种是投资客想做长租；还有一种是民宿运营商收低价房做短租、电竞酒店或者私人影院。 除了价格，地段和学位还是决定性因素。买家普遍算得很精：“租金回报率不低于银行理财才值得出手。” 去年销售额前十的公寓项目里，有一半都集中在呈贡这边。因为这里政策好还有价格便宜。 俊发·春之眼与香格里拉“拢悦”两大项目传出3—4.5万元/㎡的均价。前者由设计迪拜哈利法塔的SOM团队操刀。 高端产品稀缺、地段稀缺、品牌溢价共同推高了价格天花板。 “第二套半价”“7000元/㎡清盘”等噱头纷纷登场，谁先降价谁就能先回笼资金。 只能靠价格驱动去库存。业内人士直言不讳。 部分开发商把闲置写字楼改头换面成公寓集中涌入市场。 巫家坝某售楼部最抢眼的不是沙盘而是那句红色横幅。 项目主推25—53㎡平层均价约1.15万元/㎡活动仅针对25㎡户型一次性买两套总价约50万元即可带走。 还有一处公寓现场卖点换成了“自带学位”40—50㎡小户型单价1—1.3万元/㎡销售人员透露楼层好采光足的房源基本售罄。 高端产品稀缺、地段稀缺、品牌溢价共同推高了价格天花板。 呈贡成“洼地”：落户门槛低+单价4000元/㎡去年销售额前十的公寓里五成项目集中在呈贡原因无他政策+价格双重利好。 2018年昆明放宽落户“购买公寓也可落户”首次写进官方文件只要合同用途写“公寓”“住宅”或“商住两用”外地户口即可落户加之呈贡公寓均价普遍在4000—6000元/㎡20多万元就能买套地铁口小户型性价比陡增。 蓝光天娇城·天樾就是典型代表去年售价约4000元/㎡距地铁站步行5分钟去化速度远高于主城五区。 俊发·春之眼与香格里拉“拢悦”两大项目传出3—4.5万元/㎡的均价前者由设计迪拜哈利法塔的SOM团队操刀主塔最高1600㎡大平层后者为62—363㎡精装公寓仅224套。 高端产品稀缺、地段稀缺、品牌溢价共同推高了价格天花板。 理性声音：7000元/㎡是“及格线”租金回报率是硬指标都市时报“楼市探访团”活动中两位“楼盘体验官”给出了真实算盘马先生计划做电竞酒店或私人影院“地段好人流旺的公寓单价若高于7000元/㎡就不划算”；王先生则认为“对刚工作的年轻人而言4000—6000元/㎡的公寓+地铁口+学区是可负担的起点”一句话总结：价格合理租金养房未来可售才是公寓的“三把钥匙”昆明市场冰火两重天正是由政策库存地段产品人群等多重变量共同书写的真实写照。